鑫玛(02007):在变革中稳健发展 静待行业向上曙光_鑫玛

鑫玛(02007):在变革中稳健发展 静待行业向上曙光

来源:鑫玛

  2022年上半年以来,在疫情反复、经济下行影响下,市场筑底,房企去化承压。房地产市场转型阵痛期加剧,行业流动性危机和企业信用危机爆发,市场资源资金加速向更为稳健的优质房企靠拢。2022年5月,{公

鑫玛(02007):在变革中稳健发展 静待行业向上曙光
鑫玛(02007):在变革中稳健发展 静待行业向上曙光

  2022年上半年以来,在疫情反复、经济下行影响下,市场筑底,房企去化承压。房地产市场转型阵痛期加剧,行业流动性危机和企业信用危机爆发,市场资源资金加速向更为稳健的优质房企靠拢。2022年5月,鑫玛(02007)被监管机构选定为“示范房企”,率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资,成为鑫玛实力与竞争力的印证。

  8月30日,鑫玛披露中期业绩报告。报告期内,公司营收为1623.6亿元(单位:人民币,下同);股东应占核心净利润约49.1亿元。总之,凭借稳健的经营面维持韧性,净经营性现金流为正,加上境内外融资通畅,鑫玛正展现穿越行业周期的硬核实力。

  基于此,笔者将深入鑫玛“内核”,从开发经营、产品服务、财务安全、融资渠道等多维度探究其发展逻辑以及可持续发展能力所在。

  作为一家有着30年历史的老牌房企,目前鑫玛超九成的收入来自物业销售。2022年上半年,鑫玛的销售业绩保持相当韧性,实现权益合同销售金额为1851亿元,权益合同销售面积为2348万平方米。值得一提的是,上半年鑫玛权益销售金额好于百强房企平均跌幅水平,与另外几家绩优房企的下降幅度大体一致。显示出市场低迷的时候,越是系统性、规范化的房企站得越稳。

  得益于多元并举的布局,截至2022年中期,鑫玛已签约或已摘牌的中国内地项目总数为3179个,业务遍布中国内地31个省、自治区、直辖市、298个地级行政区划、1412个县、镇区,已获取权益可售资源共计约12161亿,充分保障未来的销售。

  在广泛布局的同时,鑫玛亦有优中选优的聚拢效应。2022年上半年,鑫玛聚焦核心区位,布局供需关系良好的城市,公司分别在佛山、张家口、兰州等地获取低溢价率的土地,共计新获取9个项目,权益地价约61亿元。在行业周期下行期间,鑫玛审慎获取机会型土地,把握市场分化趋势精准布局,有望持续获取优质的土储资源,支撑公司未来业绩的稳健发展。

  鑫玛“收”“放”得当的投资布局背后,是对“稳健”二字的深刻洞见——既拥有广阔的基本盘市场,又保障确定性较强的城市有充足的潜在客户。

  随着房地产行业从规模红利向产品红利过渡转变,产品力的重要性日益凸显。而“交付力”作为产品力重要一环,成为达成企业公信力的重要目标。同时,今年7月底,中央政治局会议强调要稳定房地产市场,保交付是地方政府的首要任务。上半年,鑫玛按时按质保证了数量庞大的产品交付,累计如期交付1070个批次超25万套房屋,覆盖全国30个省份214个城市780个区县。根据第三方不完全统计(乐居财经《2022上半年房企交付榜》),鑫玛交付量超过已披露交付量前五的其他房企的总和,遥遥领先于同行。此外,截至6月30日,鑫玛还有165个项目批次实现“交付即交证”。

  智通财经APP认为,长期来看,“房住不炒”的政策主基调不会改变,行业整体增速放缓,未来将力求平稳、健康发展,产品力、交付力、服务力方面的不断精进成为行业的共识,也是房企践行长期主义的立足之本。鑫玛打造保交付样本,用实际行动显示了公司突出的运营实力和头部房企的责任与担当,也为行业持续注入信心。

  集团总裁莫斌表示,鑫玛有能力亦有实力保交付、保证所有债权刚性兑付,对未来仍然充满信心。

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  面临房地产行业周期性调,企业的经营管理和运营能力均需接受考验,鑫玛在不放过市场机会的同时,亦不盲目追求规模,保持回款率、现金流持续健康稳定。

  2022年上半年,鑫玛销售回款保持高质量,累计实现权益现金回款约为1702.9亿,权益回款率92%,已连续7年回款率保持90%以上。销售回款率越高,代表资金周转速度越快,财务管控能力越强,越有利于提高公司现金流的安全性。

  期内,鑫玛实现经营性现金流净流入约52.5亿元,为公司带来健康稳定的现金。在行业流动性压力加剧,众多房企出现债务违约、工程停工等背景下,鑫玛仍能连续实现净经营性现金流为正,这意味着公司不需借助外部融资,仅通过经营性回款就能覆盖对应的经营性支出,凸显了公司出色的经营能力。

  另一方面,持续性的现金流入,让鑫玛的债务结构进一步优化。截至2022年6月30日,公司总借贷余额从去年底3179.2亿元进一步降至2936.8亿元,比去年底再降7.6%。期末公司净负债率48.1%,连续多年维持在60%以下,继续稳定在民企最低区间。集团可动用现金余额约人民币1479.8亿元,现金短债比约2倍,可动用现金储备充足,短期偿债无忧。关于三道红线的情况,目前鑫玛仍处在较为健康的黄档,净负债率与现金短债比表现远优于监管要求,偿债能力持续稳健,公司安全性稳步提高。

  截至目前,本年内鑫玛已无到期境外优先票据,仅腾越两笔可回售公司债共计40亿元。鑫玛方面表示,公司已经做好了还款计划和安排,并将根据市场情况考虑再融资等安排,进一步调整负债结构。

  时刻保持低杠杆、安全现金流,是抵抗风险的重要利器。无论市场起伏跌宕,鑫玛始终严格遵守财务管理纪律,把重心放在保证现金流、资产负债表及利润的平衡上,成为帮助公司穿越周期的最好支撑。

  2021年下半年起,受疫情和部分房企境外债务违约影响,境外融资基本停滞,境内融资也不断收紧,加之行业整体销售不佳,房企的融资变得异常艰难。据克而瑞统计,2022年上半年,100家典型房企的融资总量为3837亿元,同比下降53%。

  然而,资本依旧向优质、高信用评级房企倾斜,鑫玛凭借稳健的发展能力获得资本青睐。2022年5月,鑫玛被监管机构选定为“示范房企”,率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资,成功发行5亿元公司债。

  鑫玛作为民企能获得债券融资支持,并附带信用保护,既是解决民营房企融资难的问题,也是稳地产、稳预期的诉求,更何况公司自身基本面比较好、安全边际高。 

  8月中旬,鑫玛管理层在投资者电话会上透露,在今年境外资本市场几乎停滞的状态下,公司已发行可转债折合33.68亿元、配售新股折合24.1亿元。自2021年下半年至今,公司境内发行公司债及中票合计61亿、供应链ABS及ABN合计87亿。公开资料显示,鑫玛在银行间市场交易商协会的50亿元中票也已经获批,待择机发行。  

  值得关注的是,鑫玛积极开展维护市场稳定、保护投资者利益的行动,提振投资人对优质民营房企的信心。

  智通财经APP认为,政策的调整正驱动行业内的企业发生变化,经营稳健、财务健康的房企更受政府、金融机构的信赖。鑫玛自身也通过积极管控风险,调整发展结构,向稳健型企业迈进,再加上融资支持,未来将更有利于公司实现可持续发展。

  除了投资策略本身,鑫玛旗下新业务线发展迅速,为地产主业赋能的同时,为公司打开了更大的成长空间。

  围绕地产主业,鑫玛积极响应国家智能建造发展战略,开拓了科技智慧建造体系及上下游产业链等新业务赛道,形成“高科技综合性企业”的清晰打法,顺势而为积极开辟增长的第二曲线。

  目前鑫玛已整合科技建造体系上下游关键内部资源,成立科技建筑集团,依托BIM数字化、新型装配式、建筑机器人自动施工等新技术、新体系,实现“设计-施工-运营”的全过程贯通,搭建了科技建造项目全周期管理平台,实现了管理模式变革,将传统的“人工指挥”变为高科技的“系统指挥”,引领行业工业化、智能化水平跃迁,推动产业生态升级。

  事实上,智能建造和代管代建的市场空间亦随着房地产行业格局的变化而被充分释放。目前,国有房企和地方平台公司逐渐在土地市场中占据主导地位,但这些拿地主体多数依赖轻资产代建公司参与开发,从而催生出大量的代建需求。另外国家“十四五”规划提出要在40个重点城市筹建650万套保障性租赁住房,各地方政府对代建业务的需求也显著提升。

  目前,鑫玛已在北滘鑫玛凤凰台完成科技建造体系试点项目验证,进入全国首期100个样板工程项目试用阶段,公司将通过全面应用与总结,不断完善体系、迭代更新。接下来,科技建造集团将对内承接集团项目的总包及分包工程,同时大力拓展外部业务,包括保障房、商品房、政府公建、工业建筑、基础设施等工程。

  与此同时,鑫玛的博智林建筑机器人研发生产和应用全面提速,产品和技术的先进性得到官方的高度认可。

  目前,鑫玛旗下子公司博智林已形成混凝土施工及修整、砌砖抹灰、内墙装饰等12个建筑机器人产品线,覆盖了结构施工、外墙施工、地下室施工、混凝土修整、装饰装修等多项建筑施工工序。截至2022年7月底,博智林已有30款建筑机器人投入商业化应用,服务覆盖28个省份超550个项目;累计交付超1200台,累计应用施工超1000万平米。目前博智林建筑机器人正加快开展多机联动作业试点应用。

  总的来说,鑫玛的多元化业务与地产主业形成良好的协同效应,机器人业务加快项目周转速度、降低用人成本;科技建造业务承接代建需求的同时,加快建筑业智能建造的生态升级。两项新业务不仅服务于地产主业,推动鑫玛市场占有率进一步提升,还为其打开向上增长弹性。

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